Torshov kvartal XIVa
INNKALLING TIL EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING
SAK: LÅNEOPPTAK FOR Å FINANSIERE PIPEREHABILITERING
INNKALLING TIL EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING
SAK: LÅNEOPPTAK FOR Å FINANSIERE PIPEREHABILITERING
Tid : Mandag 6. februar 2012 kl 19.30 (dørene åpner kl 19:00)
Sted: Deichman bibliotek i Sandakersenteret, inngang fra Åsengata (ved innkjøringen til Sandakersenteret)
Saksliste:
1. Konstituering1.1 Valg av møteleder
1.2 Valg av sekretær
1.3 Valg av 2 andelseiere til å undertegne protokollen sammen
med møtelederen
1.4 Opplysning om antall møtende med stemmerett og antall fullmakter
1.5 Godkjenning av innkalling og saksliste
1.2 Valg av sekretær
1.3 Valg av 2 andelseiere til å undertegne protokollen sammen
med møtelederen
1.4 Opplysning om antall møtende med stemmerett og antall fullmakter
1.5 Godkjenning av innkalling og saksliste
2. Piperehabiliteringen - presentasjon av PEWI
3. Utarbeidelse av tilstandsrapport for gården - redegjørelse av Stein Halden fra OBF Teknisk
4. Avfallssituasjonen – en gren til besvær
Før møtet registrerer vi andelseierne og fullmakter. Vi ber derfor alle om å være ute i god tid, vi åpner dørene klokken 19:00.
Bare andelseiere og personer med fullmakt fra andelseiere har stemmerett. Ingen kan ha mer enn én fullmakt.
Velkommen!
Torshov, 28. januar 2012
Simen Hustad
Styreleder
Vedrørende sak 2) Piperehabiliteringen
Som mange av de andre gårdene på Torshov og Sagene ble vi av Brann- og redningsetaten i fjor pålagt et totalt fyringsforbud. Inntil pipene våre er i forskriftsmessig stand er det mao ikke lov å bruke ildstedene i noen av leilighetene.
Som mange av de andre gårdene på Torshov og Sagene ble vi av Brann- og redningsetaten i fjor pålagt et totalt fyringsforbud. Inntil pipene våre er i forskriftsmessig stand er det mao ikke lov å bruke ildstedene i noen av leilighetene.
Styret ønsker å benytte seg av selskapet som får de beste referansene fra andre gårder og fra fagpersonell. Men siden mange gårder i området har måttet rehabilitere samtidig har vi måttet stille oss i pipekø. Vi takker derfor værgudene for godt samarbeid i denne vanskelige perioden. PEWI holder i dag på i Strykejernet og i Englegården, og har opp gjennom årene hjulpet flere av gårdene i området. Tilbakemeldingene fra referanse-gårdene er særlig gode i forhold til arbeidet som gjøres i den enkelte leilighet. Samtidig trekker OBF Teknisk frem PEWIs kvaliteter i forhold til arbeidet som gjøres i selve pipene.
En representant fra PEWI vil være tilstede på møtet og informere om rehabiliteringen, hva som vil skje i hver leilighet og tidsplan. Det vil også bli informert om mulighetene for støtte fra kommunen til bytte av gammel ovn til fordel for en rentbrennende ovn. Dette vil være gunstig å gjøre nå i forbindelse med at alle ildstedene i gården må kobles til rørene som settes ned i pipeløpene.
Tilbudet fra PEWI er et basert på at det settes rør i alle pipene i gården. Det er svært liten sannsynlighet for at alle pipene er i bruk, og derfor gode muligheter for at totalsummen for oppdraget blir lavere. Styret ber ellers om fullmakt til å ta opp litt mer i lån enn makstilbudet for evt uforutsette poster. Ett av blybeslagene på pipene ble for eksempel revet av i forbindelse med en av stormene i vinter.
Oppsummert:
Styret ber om tillatelse til å ta opp et lån på inntil fire millioner kroner for å foreta piperehabilitering i Torshov kvartal XIVa. Styret får videre fullmakt til å inngå kontrakt med PEWI. Lånet blir fordelt på andelseierne etter fordelingsnøkkelen. Det må påregnes en 10% økning i husleien fra 1. juli 2012 for å finansiere lånet som vil gå over 20 år.
Oppsummert:
Styret ber om tillatelse til å ta opp et lån på inntil fire millioner kroner for å foreta piperehabilitering i Torshov kvartal XIVa. Styret får videre fullmakt til å inngå kontrakt med PEWI. Lånet blir fordelt på andelseierne etter fordelingsnøkkelen. Det må påregnes en 10% økning i husleien fra 1. juli 2012 for å finansiere lånet som vil gå over 20 år.
Forslag til vedtak:
Den ekstraordinære generalforsamlingen godkjenner et låneopptak på inntil fire millioner kroner for å finansiere rehabilitering av gårdens piper.
Den ekstraordinære generalforsamlingen godkjenner et låneopptak på inntil fire millioner kroner for å finansiere rehabilitering av gårdens piper.
Vedrørende sak 3) Utarbeidelse av tilstandsrapport for gården
Styret ønsker ellers å la OBF Teknisk utarbeide en tilstandsrapport med tilhørende vedlikeholdsplan med estimerte kostnader for gården. Denne planen vil fungere som ett viktig verktøy for dette og fremtidige styrer i de kommende 10 årene. Stein Halden fra OBF Teknisk vil informere om arbeidet med denne rapporten.
UTBEDRING AV SKORSTEINER,
Torshov kvartal 14 a, Oslo
Skorsteinen er et av de viktigste produktene i en bolig, med tanke på helse-/ miljø-/sikkerhet og funksjonsmessige forhold. Det er derfor viktig å inneha den påkrevde helhetlig forståelse for problematikken, for å kunne gi riktige råd og veiledninger i denne forbindelse.
Det er blant annet viktig å tenke langsiktig, når man har med skorsteiner å gjøre.
De skal jo bestå i ”100 år.”
Vi vil derfor først informere så grundig, men likevel så lettfattelig som mulig her i begynnelsen av tilbudet, om hva vi mener er den mest riktige framgangsmåten for å sikre skorsteinene.
Det er viktig at dere leser dette grundig igjennom, før dere velger på hvilken måte dere ønsker å utbedre skorsteinene.
For at dere skal ha tillit til det vi skriver, tillater vi å vise til vedlagte informasjon om vår bedrift.
Vi minner om at det spesielle ved vår bedrift er kombinasjonen av teori og praksis.
Undertegnede har 25 års erfaring i faget, og vårt firma rehabiliterer ca. 600 skorsteiner pr. år. Denne gode kombinasjonen av teori og praksis, mener vi er årsaken til at vi i dag er blant de ledende i landet på dette området og kan opplyse mange, gode referanser på installasjoner vi har utført tidligere.
Vi sammenligner to måter å rehabilitere skorsteinene på, en midlertidig løsning, og en varig og god løsning.
Systemet med å tette skorsteinene med påføring av ildfast masse innvendig i røykkanalen mener vi er en midlertidig - og ikke noe varig løsning, for å kunne oppnå en moderne og god skorstein anbefaler vi å sette inn nytt foringsrør i hele skorsteinens lengde.
Ved å benytte det systemet vi nedenfor anbefaler og gir pris på, forandres teglskorsteinene fra en foreldet konstruksjon til en moderne elementskorstein, med bl.a. fleksible bruksområder innvendig i leilighetene. Treverk som hyller, skap og vegger kan dekke inntil to av skorsteinsvangene og tak -/gulvbelegg kan føres helt inntil skorsteinen.
Vi foreslår derfor følgende system for utbedring av teglskorsteinene:
Det nedsenkes nye røykkanaler i skorsteinenes hele lengder.
Ildstedene framonteres nåværende og tilknyttes de nye røykkanalene.
Det leveres og monteres tilknytningspunkt for tilknytning av ildsted i de leilighetene der det nå ikke er montert ildsted.
Sot – og feielukene tilknyttes de nye røykkanalene.
Toppavslutningene tilpasses de nye røykkanalene.
Installasjonen av ny røykkanal foregår kun fra loftet / skorsteinstoppen og i kjeller, mens framontering og tilknytning av ildstedene foregår inne i den enkelte leilighet.
Installasjonene inne i leilighetene er enkle installasjoner. Vi har stor respekt for andres bolig, og oppfører oss deretter. Det blir derfor minimale ”spor” etter oss.
Installasjonene tar vanligvis ikke lengre enn 2 – 4 timer.
Det er vanligvis ikke annet enn noe sparkling -/malingsarbeider rundt ovnsrøret som står igjen, etter at vi er ferdige.
De nye røykkanalene blir innsnevret i forhold til nåværende.
Dette er en av de største fordelene i forbindelse med dette systemet.
Det vil si at man får en mindre og mer riktig størrelse på røykkanalen, i forhold til ildstedstypene. Argumentet om at trekken skal bli for dårlig, i og med at man innsnevrer tverrsnittet, er feil. Hastigheten på røyken øker vesentlig i de nye porefrie, tette og glatte røykkanalene, slik at kapasiteten / dvs. evnen til å transportere røykgass, kan i noen tilfeller øke pga. økningen av røykgasshastigheten.
Det er imidlertid viktig å understreke at både nåværende -, og det nye fyringsanlegget er av de mest kompliserte som finnes, da det setter store krav til informasjon om riktig bruk, og at bruker kjenner sitt anleggs muligheter og begrensninger.
Utfordringen ligger i at flere boenheter benytter samme skorstein.
Vi har mange gode referanser som viser at vår argumentasjon er riktig, og vi viser til referanselisten som følger vedlagt.
Som nevnt ovenfor er det også andre fordeler med dette systemet. Blant annet at skorsteinen oppgraderes til å få samme oppstillingsvilkår som en moderne elementskorstein, og eventuelt nedslag av røyk i nærmiljøet miniseres pga. den høye røykgasshastigheten. Røyken får større hastighet når den forsvinner opp over skorsteinstoppen, slik at den lettere blander seg med vær og vind, og derfor lettere forsvinner vekk fra nærmiljøet.
Det har også daglige fordeler, idet det er enklere å fyre opp i ovnene, fordi et mindre tverrsnitt oppnår raskere god trekk på grunn av raskere oppvarming.
Som De forstår er det bare fordeler ved å benytte denne måten å rehabilitere skorsteiner på.
Vi vil si det så sterkt at dere må ikke finne på å gå for en midlertidig løsning, med de usikkerhetene som er nå for tiden med energipriser / - leveranser.
Det vil være viktig å ha gode, moderne skorsteiner slik at det blir muligheter til å benytte alternative energikilder, og ha fleksible løsninger inne i leilighetene.
